گروه شهری/ اکبر ربانی: خرید و فروش املاک قولنامه‌ای را می‌توان به عنوان یکی از معضلات مشترک شهروندان و شهرداری‌ها نام برد. در بهترین حالت شهروندان برای گرفتن سند املاک قولنامه‌ای راه سختی در پیش دارند و باید هزینه‌هایی را به نهادهای متولی پرداخت کنند. و در بدترین حالت معمولا املاک قولنامه‌ای به چند نفر فروخته می‌شود و مشکلاتی را برای شهروندان و شهرداری ایجاد می‌کند.

یک کارشناس در گفتگو با خبر صبح در این ارتباط به شهروندان تاکید می‌کند که تا حد امکان از خرید املاک بدون سند مالکیت خودداری کنند و اگر ملک قولنامه‌ای است بررسی کنند که آن، قبلا به فرد دیگری واگذار و فروخته نشده باشد.

شهرام صادقی خاطرنشان می‌کند: برخی از زمین‌های قولنامه‌ای دارای کاربری مسکونی است و امکان تغییر کاربری ندارند. همچنین این زمین‌ها از امکاناتی همچون آب، برق و گاز محروم هستند، از این رو خریداران املاک قولنامه‌ای با مشکل روبه‌رو خواهند شد. نداشتن سند مالکیت برای املاک قولنامه‌ای یکی از مهم‌ترین مشکلات شهروندان در بسیاری از مناطق  است که ساخت وسازهای قانونی را نیز تحت‌الشعاع قرار داده است. به دلیل اینکه بسیاری از اراضی محدوده شهری به ویژه آن دسته که تاکنون در آن ساخت و ساز انجام شده، املاک فاقد سند رسمی است و اغلب قولنامه‌ای خرید و فروش شده است، دریافت یک سری تسهیلات از جمله وام برای مالکان ناممکن است؛ از طرفی شهرداری هم در قبال آن دسته از املاکی پاسخگوست که سند مالکیت داشته باشند.

صادقی با اشاره به اینکه یکی از مشکلات شهروندان، خرید املاک به خصوص در محله‌ها و مناطق اطراف شهر است که با انجام بررسی‌ها و استعلام‌های لازم از شهرداری می‌توانند از متضرر شدن خود جلوگیری کنند، گفت: شهروندان تا حد امکان از خرید املاک بدون سند مالکیت خودداری کنند و اگر ملک قولنامه‌ای است با مراجعه به شهرداری منطقه بررسی کنند که قبلا به فرد دیگری واگذار نشده باشد.

 امکان تغییر کاربری برخی املاک قولنامه وجود ندارد

این کارشناس با اشاره به خرید و فروش املاک قولنامه‌ای ادامه داد: متاسفانه برخی از افراد بدون توجه به ضوابط شهری و شهرسازی زمین‌های کشاورزی را خریداری و تفکیک می‌کنند و به صورت قولنامه‌های عادی به شهروندان می فروشند. خرید املاک قولنامه‌ای مشکلاتی را در آینده برای خریدار به وجود می آورد. برخی از زمین‌های قولنامه ای دارای کاربری خاصی است و امکان تغییر کاربری ندارند همچنین این زمین‌ها از امکاناتی همچون آب، برق و گاز محروم هستند.

 قولنامه جعلی برای زمین‌های قولنامه‌ای

صادقی با تاکید بر اینکه ممکن است زمین‌های قولنامه‌ای از قولنامه جعلی برخوردار باشد، اضافه کرد: خانه‌های قولنامه‌ای ممکن است به چند نفر فروخته شود چرا که قراردادهای املاک قولنامه‌ای بین دو نفر امضا می‌شود همچنین ممکن است آن زمین دارای چندین وارث و شریک باشد. شهرداری هم تکلیفی برای صدور پروانه ساخت زمین‌های قولنامه‌ای ندارد؛ اما به دلیل وجود چنین املاکی در اکثر مناطق شهرداری با رعایت نکاتی از جمله اخذ تعهد ابعاد نسبت به صدور پروانه ساخت اقدام می کند. زمین‌های قولنامه‌ای ممکن است به قطعاتی تبدیل شده باشد که اصلا امکان صدور پروانه ساخت را نداشته باشد از همین رو شهروندان باید از کاربری ملک مطلع باشند و زمین را با سند شش دانگ خریداری کنند.

صادقی تاکید کرد: همچنین شهروندان برای املاک سنددار هم باید دقت کنند و هنگام معامله باید توجه داشته باشند که سند به نام چند نفر نبوده و یا ارثی نباشد تا با مشکلات رو به رو نشوند.

این کارشناس امور حقوقی با اشاره به سند ماده ۱۴۷عنوان کرد: اگر سند ماده ۱۴۷ صادر شده باشد افراد باید دقت کنند برای این املاک سند صادر نشده و در تصرف افراد است از همین رو افراد باید از نحوه صدور پروانه مطلع شوند. در ماده ۱۴۷ در رابطه با چگونگی ثبت املاک فاقد سند ششدانگ آمده است: «برای تعیین وضع ثبتی ساختمان‌هایی که تا تاریخ ۱/۱/۱۳۷۰ بر روی زمین‌هایی احداث شده که به واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسور نیست و همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات اعم از شهری و غیر شهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن که مورد بهره‌برداری متصرفین است و اشخاص با سند عادی تا تاریخ تصویب این قانون خریداری کرده و به واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسور نیست که این هیئت به شرط توافق طرفین به موضوع رسیدگی و پس از تایید وقوع معامله مراتب را جهت صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می‌کند و اداره ثبت برای آن ملک طبق مقررات سند مالکیت صادر خواهد کرد.»

وی در ادامه با بیان اینکه رشد بی رویه آپارتمان سازی مشکلاتی را برای شهروندان ایجاد کرده است، گفت: افراد در هنگام خرید بایستی تمام موارد همچون متراژ، زمان تحویل واحد، هرطبقه چند واحد دارد، زمان انتقال سند، شناسنامه فنی ساختمانی و غیره را بررسی کنند.

گفتنی است؛ قولنامه سندی است که طی آن خریدار و فروشنده، خرید و فروش  را انجام می‌دهند؛ ولی این معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده و البته این امر باعث می شود مشکلاتی برای طرفین قولنامه به خصوص خریدار ایجاد کند. بی شک در اعتبار املاک و ساختمان‌هایی که به وسیله قولنامه خریداری می‌شود، خدشه‌هایی قابل مشاهده است و دل نگرانی‌هایی برای شهروندان به وجود می‌آورد ؛ چرا که املاک قولنامه‌ای باعث سوء استفاده برخی ازسودجویان نیز می شود. فلذا آن چه که در این گفتگوی کوتاه هم بدان اشاره شد توجه شهروندان به خرید ملک با سند معتبر است.